수도권 집값 조정, 어디까지 왔나?

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Ⅰ. 최근 수도권 가격 흐름: ‘상승 둔화 → 약보합’ 전환

한국부동산원 매매가격지수 기준 2025년 2월 수도권(서울·경기·인천) 아파트 변동률은 ‑0.06 %로 두 달째 마이너스다. 특히 경기 · 인천 외곽 지역이 ‑0.08 %를 기록하며 서울 +0.24 %와 명확한 괴리를 보였다.
주간 동향도 비슷하다. 3월 3주 수도권 주간 상승률은 0.01 %로, 작년 말 0.07 %대와 비교해 상승 탄력이 급격히 둔화됐다.

Ⅱ. 하락 압력 4대 트리거

고금리·DSR 규제 — 주담대 고정금리가 4 %대 초반에서 꺾이지 않는 가운데 7월 스트레스 DSR 3단계 시행이 예고돼 매수 여력이 계속 줄어든다.
입주 물량 과잉 — 2025년 수도권 입주 예정은 17만 호(平년 대비 +18 %). 미분양 주택도 전국 6만8,920가구 중 37 %가 경기·인천에 몰려 있다.
전세가율 하락 — 수도권 전세가율은 65 % → 63 %로 내려가 갭투자 유인이 감소했고, 월세 전환율 상승이 전세 수요를 잠식했다.
거래 절벽 — 1분기 서울 아파트 거래량은 월평균 2,800건으로 전년 대비 ‑36 %. 금리·세제·관세 불확실성이 동시 작용하며 ‘눈치보기’가 확산했다.

Ⅲ. 지역·면적별 ‘디커플링’ 확대

서울 핵심지 vs 외곽 : 강남·서초·송파구는 학군·직주근접 수요로 0.3 %대 상승을 유지했지만, 성북·도봉·노원은 ‑0.1 % 안팎으로 밀렸다.
경기·인천 : 용인·분당 등 1기 신도시는 보합권이나 평택·동탄·김포 외곽은 준공후 미분양 충격으로 0.2 % 이상 하락.
소형 vs 중대형 : 전용 60㎡ 이하는 매매·전세 모두 상대적 강세(전세가율 68 %)를 보이지만, 85㎡ 초과 대형은 거래 절벽으로 가격 조정폭이 크다.

Ⅳ. 파급 효과 및 정책 변수

건설·PF 리스크 : 수도권 미분양 증가로 PF 대출 이자율이 70 bp 상승, 중견 건설사 유동성 스트레스가 가시화.
금융권 건전성 : 주담대 연체율이 0.53 %로 16개월 최고치를 기록, NPL 리스크가 확대.
정책 대응 : 정부는 ‘도심 복합 공급’은 유지하되 분양가상한제 탄력 적용·중도금 LTV 70 % 상향을 검토 중이나, 자칫 공급 과잉을 키울 수 있다는 우려가 병존한다.

Ⅴ. 투자·실수요 맞춤 전략

현금흐름 방어 – 레버리지를 낮추고, 중도금 무이자·전매 1년 미만 단지를 선별.
입주 시계열 체크 – 2025 H2 입주 폭탄 지역(평택·화성·김포)은 매매·전세 모두 추가 조정 가능성을 염두.
갭투자 대안 – 전세가율 60 % 이하 역세권 소형 매수 후 부분 월세 전환으로 리스크 분산.
분양권·급매 활용 – 청약 경쟁률 급락 구간에서 ‘분양권 급매 + 실입주’ 조합이 총비용 대비 유리할 수 있다.
정책 모니터링 – LTV·DSR 완화, 분양가상한제 개편 등 규제 변화에 따라 ‘매수 시점·금융 구조’ 재점검 필수.

요약 : 수도권 집값 조정은 고금리·입주 과잉·전세 약세가 얽힌 ‘삼중 하방’ 국면이다. 급락 리스크는 제한적이지만, 지역·면적별 격차가 커지고 있어 ‘선택과 집중’이 무엇보다 중요하다.