“뉴:홈 30만 호 시대” 공공분양 확대안

Ⅰ. 정책 개요 & 확대 안 핵심 골자

정부는 2025 년까지 공공분양 30 만 호(연 9 만 호)를 목표로 ‘뉴:홈’ 프로그램을 가동했다. 올해 개편안의 핵심은 ① 민영 분양 물량 중 생애최초 특별공급 비율 7 → 10 % 확대, ② 공공택지 분양가상한제 탄력 적용, ③ 신혼·청년용 선(先) 임대‑후(後) 분양 물량(선택형) 6 만 호 도입이다. 이를 통해 수도권 청약 대기 수요 45 만 가구를 단계적으로 흡수한다는 그림이다.

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Ⅱ. 공급 규모·대상별 물량 배분

구분2024 실적2025 계획비고

나눔형(분양가 70 % 이하)	4,700호	30,000호	사전청약 → 본청약 1년 단축
선택형(6년 거주 후 분양)	22,000호	60,000호	청년·신혼 전용 – 전용 49 ㎡ 중심
일반형(시세 80 %)	18,300호	30,000호	3기 신도시 본청약 물량(왕숙·창릉 등)

 

수도권 비중 68 %, 지방 32 %; 3기 신도시 5곳 + 서울 도심복합(수방사 · 영등포 쪽방촌) 등이 1·2차 집중 공급지.

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Ⅲ. 분양가·금융 지원 체계

1. 분양가 상한제 탄력 범위: 택지비‑건축비 상승분의 50 % 까지 분양가 반영 허용 → 공공분양 평균 분양가 3.5 억 원 유지.
2. 이차보전형 모기지: 나눔형은 2.7 % 고정, 선택형은 3.3 % 혼합금리; 대출 LTV 80 %, 상환 40 년(거치 10).
3. 청년 부담완화: 소득 70 % 이하 가구 최초 5년간 이자 30 % 경감, 전세보증금 자산 인정 한도 50 → 70 %.

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Ⅳ. 시장·경제 파급 효과

• 수도권 매매 안정 — 3기 신도시 9.6 만 호 본청약이 몰리는 2025 H2부터 ‘입주 대기 매물’이 증가해 외곽 단지 매매 상승률이 0.3 % p 추가 둔화할 전망.
• 전세수요 흡수 — 청년·신혼 선택형 6만 호가 전세 시장을 대체, 전세가율 65 % → 63 %로 하락 압력.
• 건설 경기 보완 — LH·SH 직접 발주 12 조 원, 중견 건설사 참여형 CR 리츠 1.5 조 원 조성으로 지방 PF 경색을 완화.
• 취약 계층 자산 형성 — 분양가 대비 평균 시세 차익 25 % 예상(3.5 억 → 4.4 억), 자산 불평등 완화 효과.

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Ⅴ. 리스크 & 보완 과제

1. 실행 지연 — 2024년 공급 실적 4,700호(목표 9만 호 대비 5.2 %) 실패 사례 재현 우려 → 인허가·심의 병목 제거 필요.
2. 자금조달 부담 — LH 부채비율 300 % 상회 가능성, 국채·주택도시기금 이차보전 한도 확대와 병행 필요.
3. 입지 편중 — 수도권 쏠림 68 %로 지방 공급 공백 → 지역 균형 배분·지방 청약 가점 인센티브 필요.
4. 건설원가 리스크 — 원·부자재 가격 8 % 상승 시, 분양가 억제→사업성 악화→착공 지연 고리 발생 가능.
5. 시장 혼선 — 민간 분양가 상한·PF 규제와 보조 맞춰야 공급 변동성을 최소화할 수 있음.