6 만 8,920가구 돌파, ‘미분양 주택 증가’ 레드존에 진입하다

Ⅰ. 현황 | 숫자로 본 2025년 미분양 쇼크

국토부 3월 통계에 따르면 전국 미분양 주택은 6 만 8,920 가구로, 전월보다 1.6 % 감소했지만 여전히 2019년 고점(6 만 4천 가구)을 웃도는 수준이다. 특히 준공 후에도 팔리지 않는 ‘악성 미분양’은 2 만 5,117 가구로 11년 7개월 만에 최대치며, 2023년 8월 이후 20개월 연속 증가 중이다. 1월에는 일시적으로 7만 2,624 가구까지 치솟기도 했다. 

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Ⅱ. 원인 | 미분양 증가를 밀어 올린 4대 트리거

1. 고금리 · DSR 압박 — 주담대 고정금리가 4 %대 초반에서 내려오지 않고, 7월 도입될 스트레스 DSR 3단계가 지방 실수요의 레버리지를 추가 제약한다.
2. 입주 + 공급 과잉 — 올해 전국 입주 예정 물량은 36 만 호, 이 중 60 % 가 지방에 집중돼 ‘새 집 홍수+입주 적체’가 동시 발생했다.
3. 전세가율 급락 — 지방 전세가율이 70 %→58 %로 주저앉으며 갭투자 수요가 증발했다.
4. 지역 경기 둔화 — 제조업 구조조정과 인구 순유출로 주택 실수요 기반이 빠르게 축소, 분양마케팅 효과가 반감됐다.

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Ⅲ. 양상 | 권역·주택 타입별 디커플링

• 수도권 vs 지방 : 전체 미분양의 81.8 %가 지방에 몰려 있고, 특히 전북·경남·대구가 ‘TOP 3’다. 수도권은 0.7 % 늘어나는 데 그쳤지만 지방은 7.1 % 폭증했다.
• 준공 후 미분양 집중 : 대구(3,252가구)·경남(3,026가구)·경북(2,715가구) 순으로 악성 물량이 쌓이며 분양가 할인에도 ‘눈치보기’만 심화된다.
• 소형 < 중대형 : 85㎡ 초과 대형이 전체 미분양의 46 %를 차지, 금리 부담이 높은 고가·대면적 주택이 먼저 자금경색을 드러냈다.

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Ⅳ. 파급 | 건설·금융·지역경제 3중 충격

• 건설사 PF 리스크 : 지방 프로젝트 후순위채 금리가 11 %까지 뛰고, 중견 건설사의 회사채 스프레드는 두 달 새 70 bp 확대됐다.
• 은행 NPL 증가 : 주담대 연체율이 0.53 %→0.61 %로 상승, 지방은행의 부동산 익스포저 한계가 부각된다.
• 소비·고용 악화 : 건설 고용 감소와 자산효과 축소로 소매판매지수가 ‑3 % 역성장, 지역 내 총생산 전망치는 0.9 % p 하향 조정됐다.

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Ⅴ. 해법 | 정책·시장 주체별 생존 전략

1. 정부 
      * LH ‘지방 준공 후 미분양 매입’ 3,000호 → 5,000호 확대, CR 리츠로 악성 물량 매입 후 임대 전환.
      * 지방 저가주택(공시 2억 ↓) 취득세 1 % 단일세율, 다주택 중과 배제 특례 2026년까지 연장.
2. 건설사 
      * ‘가격 인센티브+입주 이후 전환임대’ 혼합 모델로 재고 해소, PF 브릿지론을 장기 리파이낸싱 구조로 전환.
3. 투자자 
      * 전세가율 60 %↑·생활 인프라 10분 내 소형 위주 분자‑분모 필터 적용 후 저가 매수.
      * 지방 PF 연체 리스크 최소화를 위해 월세 4 %↑ 역세권 소형만 선택.
4. 실수요 세입자 
      * 미분양 할인·무이자 중도금 혜택을 이용하되, 준공 6개월 전까지 분양가 대비 ‑10 % 이상 디스카운트된 단지만 접근.
      * 악성 미분양 지역은 HUG 보증·주택도시기금 대출로 금리·보증 위험 이중 차단.

핵심 한줄 정리 : 미분양 주택 증가는 ‘고금리 · 입주 폭탄 · 전세 약세’라는 구조적 문제를 그대로 반영한다. 전세가율·입주 물량·DSR 타임라인을 교차 검증해 선택과 집중 전략을 세워야 ‘미분양 함정’을 기회로 바꿀 수 있다.