알짜 입지마저 식는다, 지역 부동산 침체

Ⅰ. 체감 경기로 확인된 침체 지표

2025년 4월 기준 △한국부동산원 매매가격지수 ‑0.24 % △실거래가지수 ‑0.18 % △전세가율 63 %(전국 평균)로 3대 가격·수급 지표가 모두 마이너스를 기록했다. 거래량 역시 1분기 월평균 3 만 6천 건으로 전년 대비 29 % 줄어 ‘가격 ↓ + 거래 ↓’의 복합 냉각 국면이 현실화됐다.

Ⅱ. 침체를 부르는 4대 구조 요인

1. 고금리·DSR 현실화
      주담대 고정 4 % 대, 7 월 ‘스트레스 DSR 3단계’ 시행으로 지방 실수요의 대출 레버리지가 급감한다.
2. 입주·미분양 더블 피크
      올해 전국 입주 36 만 호·미분양 6만 8,920 가구 중 60 % 가 지방에 몰려 ‘공급 과잉→가격 압박’이 겹친다.
3. 전세가율 급락
      지방 중소도시 전세가율이 70 %→58 %로 추락, 갭투자 레버리지가 사실상 소멸했다.
4. 산업·인구 구조 변화
      제조업 구조조정·청년 유출로 인구가 감소하면서 주택 실수요 기반이 지속적으로 축소되고 있다.

Ⅲ. 권역별 ‘디커플링’ 확대

• 영남권 : 대구·울산은 준공 후 미분양이 1만 호를 넘기며 분기 변동률 ‑0.6 % 선.
• 충청권 : 세종은 공무원 인구 순유출과 물량 폭탄이 겹쳐 2021 고점 대비 ‑23 %.
• 강원·전북 : 관광·2차전지 기대감에도 고용 부진으로 매매가가 월 ‑0.4 % 안팎 하락.
• 광역시 vs 군 단위 : 시내 핵심지 신축 소형은 보합권이나, 군 단위·노후 주택은 ‘급매만 거래’가 일상화.

Ⅳ. 실물·금융시장 파급

• 건설사 PF 리스크 : 지방 프로젝트 후순위채 금리가 11 % 까지 급등, 중견사 유동성 경고등 점등.
• 은행 건전성 : 변동금리 연체율 0.53 % → 0.61 % 상승, 지방은행 NPL 비중이 1 % 대로 치솟았다.
• 지역경제 : 부동산·건설 고용 감소로 소매판매지수가 ‑3 % 역성장, 소비 위축이 다시 부동산 심리를 짓누르는 악순환 발생.

Ⅴ. 대응·실수요·투자 전략

1. 현금 30 % + 채권 30 % ‘방어 바벨’로 리스크 흡수 후 저가 매수 시점 탐색.
2. ‘분자‑분모 필터’ : 전세가율 60 %↑·입주 3년 이후·생활 인프라 10분 내 단지를 1차 타깃.
3. 매수 타이밍 : 지방은 2025 H2 입주 피크 이후, 수도권 외곽은 DSR 시행 직전 급매 분양권 활용.
4. 정책 인센티브 : 취득세 1 % 완화·저가 주택 다주택 배제 특례를 적극 적용해 초기 비용 최소화.
5. 임대 전환 플랜 B : 공실 리스크를 고려해 월세 수익률 4 % 이상 확보 가능한 소형·역세권에 집중.

핵심 인사이트 : 지역 부동산 침체는 금리·공급·인구 구조라는 ‘3중 구조적 하방’이 원인이다. 단기 반등이 나와도 전세가율·입주량·DSR 타임라인을 교차 검증해 선택과 집중을 적용해야 리스크를 최소화할 수 있다.