“6만 8,920가구 미분양 · 전국 0.01%”, 2025년 부동산 위기

Ⅰ. 거시 · 금융 변수: 금리·부채 ‘이중 족쇄’

한국은행 신규취급액 기준 주담대 고정금리는 평균 4.27 %로 두 달째 반등세다. 은행채 5년물이 2.7 % 까지 떨어졌지만, 대출금리 하단은 4 %대에서 요지부동이라 가계 이자 부담이 줄지 않고 있다. 7월 시행 예정인 스트레스 DSR 3단계(가산금리 1.5 %)가 대출한도를 최대 4,800만 원 줄일 것으로 예상되면서, 매수 여력은 추가 위축될 전망이다. 고금리 + 총부채규제의 ‘이중 족쇄’가 소비 악화와 직결돼 주택 수요 회복을 가로막고 있다.

Ⅱ. 수급 지표: 가격·미분양·전세 3대 하락 신호

한국부동산원 주간 통계에 따르면 2025년 4월 3주 전국 아파트 매매가격은 –0.01 %로 7주째 약보합을 이어갔다. 특히 대구(‑0.10 %), 제주(‑0.07 %), 부산(‑0.05 %) 등 주요 광역시는 하락 폭이 두드러졌다.
수급측 압박은 ‘악성’ 준공 후 미분양 2만 5,117 가구(전월 +5.9 %), 전체 미분양 6만 8,920가구로 확인된다. 전국 평균은 소폭 감소했으나, 지방 비중이 81.8 %로 여전히 절대다수를 차지해 공급 과잉 부담이 집중되고 있다. 전세가격도 전국 기준 –0.01 % 감소해 월세 전환과 공실 위험을 동반 심화시키는 모습이다.

Ⅲ. 지역별 하락 패턴: 수도권 둔화 vs 지방 급락

• 수도권 : 서울은 역세권·대단지 중심의 국지적 상승세가 이어지지만, 경기(‑0.02 %)·인천(‑0.01 %)은 역시 하락 전환. ‘정책 기대 + 희소 입지’가 없는 외곽 신도시는 동반 약세다.
• 광역시·지방 : 대구·부산·제주 등 관광·산업 구조조정 이슈를 안은 도시는 하락 폭이 ‑0.05 % 이상 확대 — 준공후 미분양 물량과 맞물린 ‘이중 고통’ 구간이다.
• 신규 공급 : 2025년 입주 예정 물량이 전국 36만 호로 평년 대비 15 % 많아, 하반기엔 ‘입주 폭탄’이 추가 가격 조정 압력을 걸 것으로 예상된다.

Ⅳ. 파급 효과: 건설 · 금융 · 가계 삼중 리스크

• 건설사 PF 자금난 : 준공후 미분양이 2013년 이후 최대치로 불어나며, 지방 사업장의 프로젝트파이낸싱 자금 회수가 지연 — 건설사 신용등급 경고가 잇따르고 있다.
• 은행 건전성 : 고정금리 주담대가 4 % 대에 묶인 가운데, 변동형 금리 하단도 3 % 중반을 유지해 연체율 상승·NPL 리스크가 커지는 구간이다.
• 가계 자산 효과 : 가격 하락 → LTV 비율 상승 → 추가 담보요구(마진콜) 가능성이 제기되며 소비·투자가 동시에 위축되고 있다.

Ⅴ. 대응·전망: 하락 국면이 길어질 때의 ‘5 P’ 전략

1. Policy (정책)
   • 정부는 ‘지방 준공후 미분양 매입’(LH 3,000호)과 핀셋 추경으로 거래 절벽을 완화하려 하나, 총량은 여전히 공급 과잉 구간이다.
   • 금리 인하 폭이 25 bp 안팎으로 제한될 경우, 실질 매수 심리 반등엔 시간이 필요하다.
2. Portfolio (투자자)
   • 현금 20 % + 채권형 리츠 30 % + 생활 인프라 배당주 30 % + 공실률 1 % 미만 수익형 부동산 20 %의 방어 바벨을 권고.
3. Price (매수·매도 타이밍)
   • 지방은 실거주가 아니면 입주 1년 차 단지 – 시세 10 % 이상 저점 매수 전략이 유효.
   • 수도권은 교통 호재·직주근접 단지 위주 ‘선택적 강세’가 이어질 전망이므로, 실수요라면 DSR 3단계 시행 전 대출 한도 여력 점검이 필수.
4. Project (건설·PF)
   • 주택사업자는 고정 원가 구조를 가진 지방 신규 사업을 ‘착공 연기 + 분양 시점 뒤로’로 조정, 현금흐름 방어를 최우선해야 한다.
5. Protection (가계 재무 안전망)
   • 변동→혼합금리 전환, 비상자금 6개월치 확보, 전세 갭투자 지양 등 리스크 프로파일 낮추기가 핵심이다.

2025년 시장의 핵심 키워드는 ‘고금리 장기화→수요 위축→지방 과잉 공급’의 3단 연쇄다. 단기 반등 신호가 나오더라도 거시 변수(금리·규제·미분양)가 해소되기 전까지는 선택과 집중, 현금흐름 방어 전략이 최우선이다.